Kan een vzw een handelshuurovereenkomst afsluiten?
Wanneer een vzw een gebouw of een deel ervan huurt, dan gaat het normaal gezien niet om een handelshuur, maar om een huurovereenkomst naar ‘gemeen recht’. Dit wil zeggen dat het “gemene huurrecht” van toepassing is op een huurovereenkomst voor onroerende goederen die niet onder een bijzondere huurregeling vallen.
Volgende bijzondere huurregimes zijn wettelijk voorzien naast de gemeenrechtelijke huur:
* de woninghuur (voor de huur van een gezinswoning)
* de handelshuur (voor de huur van een ruimte dienstig voor kleinhandel/ambacht)
* de landpacht (voor de verhuur aan een landbouwer voor de uitbating van zijn bedrijf)
Behalve wanneer uitdrukkelijk tussen partijen bedongen is in de overeenkomst tussen een verhuurder en een huurder-vzw, dat op de huur van het goed de regels van de handelshuur van toepassing zullen zijn, zal de huur feitelijk altijd onder het “gemeen recht” vallen. De redenen hiervan en vooreerst ook het belang van de kwalificatie worden hierna toegelicht.
Praktisch belang van de kwalificatie van de huur :
De kwalificatie van de huur als een “gemeenrechtelijke huur” of als een “handelshuur” kan voor de vzw-huurder en de verhuurder een groot verschil uitmaken, inzonderheid m.b.t. de duur van de overeenkomst.
Een huurder zal bij handelshuur namelijk kunnen verzoeken om de “huurhernieuwing” tussen de 15e en 18e maand die het einde van de duur van de handelshuur voorafgaat. De verhuurder kan enkel om een aantal redenen die in de wet limitatief zijn opgesomd, deze huurhernieuwing weigeren.
Deze mogelijkheid om “huurhernieuwing” te vragen, is niet voorzien bij de gemeenrechtelijke huur, zodat de vzw er in laatste geval rekening mee moet houden dat de kans reëel is dat na een overeengekomen termijn van vb. 9 jaar, de huur ook effectief een einde neemt.
Het praktische belang van de kwalificatie van de huur werd duidelijk in volgend geval:
Een vzw die een huurcontract voor 9 jaar had afgesloten met de gemeente om in het gehuurde goed sportactiviteiten te organiseren, heeft een cafetaria geopend in dit gehuurde gebouw, verbonden aan dit sportcomplex.
Rekening houdend met deze uitbating van een cafetaria, die in principe toegankelijk was voor iedereen, en waarvoor de vzw zich in regel had gesteld m.b.t. de vereiste vergunningen, betaling van taksen etc., was deze vzw van oordeel dat het huurcontract in wezen een handelshuur was. Zij vraagt daarom ook tijdig de huurhernieuwing aan bij de gemeente (nadat de gemeente gemeld heeft dat het contract zal eindigen op de contractueel voorziene datum, +/- 16 maanden later).
De gemeente betwist dat het hier gaat om een handelshuurcontract en zij krijgt gelijk voor de rechter.
Waarom is het ‘gemene recht’ van toepassing?
Volgende argumenten spelen mee, in het bijzonder ook in voormeld praktijkgeval, om te stellen dat er geen sprake is van een handelshuurovereenkomst :
* Uit niets blijkt dat de partijen bij het afsluiten van de huurovereenkomst de intentie hadden om een handelshuurovereenkomst af te sluiten.
* Bij het afsluiten van de huurovereenkomst was er – in casu- nog geen sprake van een handelshuur. Er was enkel een gebouw, zonder cafetaria. En ook al is er na het afsluiten van de overeenkomst een “kleinhandelsbestemming” gegeven aan het gebouw (cafetaria), men kan niet éénzijdig de oorspronkelijke overeenkomst wijzigen. Enkel als de partijen uitdrukkelijk overeenkomen om het huurcontract te wijzigen omtrent de bestemming en de aard van de huurovereenkomst, kan de handelshuur van toepassing worden en kan hij de bescherming van de Handelshuurwet genieten.
* De uitbating van de bar naast de sportinfrastructuur is een bijkomende activiteit die feitelijk enkel dient als middel om de kosten te dekken die worden gemaakt bij de realisatie van het belangeloos hoofddoel van de vzw (sport promoten bij een zo groot mogelijk publiek door de organisatie van sportieve activiteiten). In principe is de Handelshuurwetgeving –tenzij men ze uitdrukkelijk conventioneel van toepassing verklaart- enkel van toepassing wanneer het gehuurde goed hoofdzakelijk bestemd is tot het drijven van kleinhandel. Dit is voor een (geldige) vzw niet aan de orde.
Besluit:
Wanneer de vzw een eigendom wil huren voor lange termijn, is het aangewezen rekening te houden met de aard van het huurcontract. Gezien het belangeloos doel van de vzw, met mogelijks een handelsactiviteit in ondergeschikte orde, zal de huur in wezen altijd een ‘gemeenrechtelijke huur’ zijn.
Niets belet evenwel dat partijen uitdrukkelijk overeenkomen om de regels van de handelshuur toepasselijk te verklaren met de voordelen die dit voor de huurder-vzw kan bieden, bij aanvang of tijdens de duur van de overeenkomst.
Tags: handelshuur, huur, vereniging, vzw